داشتن مسکن مناسب از نیازهای ابتدایی هر فرد محسوب میشود. گاها تهیه مسکن برای بعضی از افراد جنبه سرمایه گذاری دارد و برای بعضی دیگر داشتن یک مسکن مناسب در حد رفع یکی ازنیازهای ابتدایی است.در هر صورت چه از جنبه سرمایه گذاری به موضوع ملک نگاه کنیم چه از بُعد یک نیاز ابتدایی ، آگاهی نسبت به نکات و قوانین حقوقی در خصوص خرید و فروش املاک از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و سبب میگردد افراد در انجام معاملات ملکی مرتکب اشتباهات جبران ناپذیری نشوند.بر همین اساس با جستجوی وکیل متخصص و حرفه ای علی الخصوص وکیل ملکی افراد مرتکب کمترین خطا در انجام معاملات ملکی خواهند شد . گروه وکلای عدل ایران با معرفی تعدادی از دعاوی ملکی و ارائه نکاتی در خصوص آنها در پی افزایش آگاهی شما عزیزان در خصوص مسائل حقوقی ملکی میباشد تا در همگام انجام معاملات ملکی دچار مشکلات معمول و خسران نشوید.
۱-دعاوی ملکی حقوقی:
مهمترین دعاوی ملکی که حجم عمده ای از پرونده های دادگاه ها را تشکیل میدهند دعاوی ملکی حقوقی هستند.از جمله این دعاوی میتوان به دعوای اام به تنظیم سند رسمی، اام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار، اجرت المثل ایام تصرف، خلع ید، رفع تصرف عدوانی، دعوای فسخ معاملات ملکی، ابطال معامله و اشاره نمود. تمام دعاوی ذکر شده نشأت گرفته از عدم آگاهی متعاملین از قوانین حقوقی و یا سهل انگاری آنها راجع به معاملات ملکی میباشد.
۱-۱ دعوای اام به تنظیم سند رسمی هنگامی مصداق پیدا میکند که فروشنده ملک در تاریخ قید شده از حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی امتناع نماید. طبق ماده ۲۲ قانون ثبتهمین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده.» از همین روی تا زمانی که ملکی در دفتر املاک به نام خریدار ملک به ثبت نرسد آن شخص مالک محسوب نمیگردد و یکی از آثارمبایعه نامه تنظیمی بین طرفین این میباشد که فروشنده در موعد قید شده در دفترخانه حاضر شود و سند را به نام خریدار منتقل کند تا از آن پس خریدار به عنوان مالک رسمی شناخته شود. حال در نظر بگیرید فروشنده بنا به هر دلیلی در موعد مقرر در دفتر اسناد رسمی مربوطه جهت تنظیم سند حضور نیابد خریدار چاره ای ندارد جز متوسل شدن به قانون و ارائه دادخواست اام به تنظیم سند رسمی و از این طریق مالک مم خواهد شد سند را به نام خریدار منتقل کند و در صورت امتناع از اجرای حکم دادگاه ،نماینده دادگاه به جای فروشنده در دفترخانه حاضر شده و سند را منتقل مینماید. جزئیات دعوای اام به تنظیم رسمی و چگونگی تنظیم دادخواست و دفاع از این دعوا در مقاله ای مجزا ارائه خواهد شد.
۱-۲ دعوای اام به اخذ پایانکار صورتمجلس تفکیکی :هنگامی که یک آپارتمان با چندین واحد مجزا ساخته میشود تمام قسمتهای ساختمان دارای سند مشاعی (پلاک ثبتی مادر) میباشند و برای اخذ سند برای هر واحد به طور مجزا نیاز هست که مشخصات هر واحد ،پارکینگ ها و انباری ها و قسمتهای مشاعی همانند راه پله و حیاط مشخص شود. سندی که اداره ثبت که به واسطه آن مشخصات تمام قسمتها را تعیین میکند صورتمجلس تفکیکی نام دارد.صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان (این گواهی توسط شهرداری صادر میشود) تهیه و تنظیم میشود. حال فرضی را در نظر بگیرید که سازنده از انجام اقدامات لازم در جهت اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی که هر دو لازمه اخذ سند میباشند امتناع نماید . در این صورت مالک یا مالکین در ابتدا قبل از اقدام به طرح دعوای اام به تنظیم سند رسمی باید اقدام به طرح دعوای اام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی نمایند.جزئیات این دعوا و سایر دعاوی ملکی حقوقی همانند دعوای اام به تنظیم سند رسمی در قالب مقاله های مجزا خدمت شما عزیزان ارائه خواهد شد .
۲-دعاوی ملکی کیفری:
همچنین از جمله دعاوی ملکی دیگر میتوان به دعاوی ملکی کیفری میباشد و این دعاوی هنگامی مطرح میشوند که نسبت به یک ملک یا حین معامله جرمی صورت گیرد. از جمله دعاوی کیفری ملکی میتوان به جعل کردن سند ملک و استفاده از سند مجعول، دعوای تصرف عدوانی کیفری، فروش و یا خرید مال غیر، معامله معارض که از مصادیق ی محسوب میشود و سایر دعاوی ملکی کیفری اشاره نمود.توضیحات هر یک از این دعاوی مستم مقالات مجزا میباشد که به طور مفصل ارائه خواهد شد.
۳-دعاوی ملکی راجع به املاک استیجاری:
دعاوی مربوط به روابط استیجاری املاک تجاری و سرقفلی و حق کسب و پیشه وتجارت نیز از اهمیت بسیار بالایی دارند که متاسفانه اکثریت افرادی که این املاک را تحت تصرف دارند و یا اجاره کرده اند اطلاعات خیلی کمی راجع به مسائل حقوقی در این حوزه دارند و همین عدم آگاهی گاها سبب ورود ضرر های جبران ناپذیر به موجرین و مستاجرین میشود.
به همین دلیل گروه وکلای عدل ایران به شما پیشنهاد میدهد قبل از هر اقدامی در جهت انجام معاملات ملکی یک جلسه مشاوره با وکلای متخصص این گروه داشته باشید تا در آینده ناگزیر از طرح هر یک از دعاوی فوق الذکر در دادگاه نشوید.
درباره این سایت